Zabezpieczenie roszczenia przez zakaz zbywania i obciążania nieruchomości

Postępowanie zabezpieczające to jedno z najpotężniejszych narzędzi postępowania cywilnego.

Postanowienie sądu o zabezpieczeniu pozwala „tu i teraz” uregulować prawa i obowiązki stron w relatywnie – jak na realia postępowania sądowego – bardzo krótkim czasie. Wzruszenie zaś wydanego postanowienia o zabezpieczeniu przez przeciwnika wymaga zwykle przejścia zdecydowanie bardziej długotrwałego postępowania zażaleniowego.

Uzyskanie pożądanego zabezpieczenia na czas trwania procesu może mieć gigantyczne znaczenie dla dalszego przebiegu sporu ze względu na czas trwania postępowań, który w ostatnich latach szczególnie bije negatywne rekordy.

W praktyce obrotu gospodarczego istotnym i często pożądanym przez klientów sposobem zabezpieczenia jest zakazanie obowiązanemu zbywania i obciążania nieruchomości. Z mocy przepisów szczególnych zabezpieczenie tego rodzaju efektywnie uniemożliwia bowiem wytransferowanie z majątku obowiązanego nieruchomości, która zwykle stanowi najważniejszy składnik majątku przeciwnika, mający pozwolić na spłatę zobowiązań lub po prostu stanowić przedmiot przyszłego świadczenia.

Ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości jest niekiedy nieodzownym i relatywnie często stosowanym sposobem zabezpieczenia (np. w przypadku wystąpienia ze skargą pauliańską).

Najczęściej jednak uzyskanie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości należy do najtrudniejszych celów, jakie można postawić sobie na etapie postępowania zabezpieczającego. Wynika to głównie z faktu, że jest to sposób zabezpieczenia głęboko ingerujący w prawo własności oraz potencjalnie silnie obciążający obowiązanego.

Ze szczególną ostrożnością podchodzą sądy do zakazywania obowiązanemu rozporządzeń nieruchomością w sytuacji, gdy uprawniony jest wierzycielem hipotecznym obowiązanego, a zatem gdy wierzytelność uprawnionego zabezpieczona jest prawem, które pozwala uprawnionemu uzyskać z nieruchomości zaspokojenie niezależnie od tego, czyją stanie się ona własnością.

Uzyskanie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości w takiej sytuacji nie jest jednak niemożliwe – wymaga jednak uprawdopodobnienia szczególnych okoliczności przemawiających za ryzykiem nieodwracalnych skutków, które mogłyby zagrażać uprawnionemu w sytuacji zbycia przez dłużnika nieruchomości.

W jednej z prowadzonych przez nas spraw sąd okręgowy udzielił klientowi zabezpieczenia przez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości, mimo że uprawnionemu nie tylko przysługiwała hipoteka z najwyższym pierwszeństwem na nieruchomości, ale nadto nieruchomość została na rzecz uprawnionego zajęta w postępowaniu egzekucyjnym.

Wprawdzie zgodnie z art. 930 § 1 KPC rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalszy tok egzekucji, to jednak w praktyce potencjalny fraudacyjny transfer nieruchomości może skutkować co najmniej istotną obstrukcją dalszych czynności egzekucyjnych.

Sąd podzielił obawę uprawnionego, że dotychczasowe działania dłużnika rodzą ryzyko, że może on przenieść własność nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego w celu abuzywnego wstrzymania egzekucji, co mogłoby nastąpić np. przez instrumentalne otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego przez nowego właściciela nieruchomości.

Uzyskane postanowienie pokazuje, że nawet pozornie bardzo silnie zabezpieczony wierzyciel może mieć realny interes prawny w uzyskaniu zakazu zbywania i obciążania nieruchomości.